Během počátečního nasazení verze SBN 7.2 adaptovaného na podmínky zákona o jednostranném zvyšování nájemného se prakticky cyklicky objevují některé dotazy na problematická místa (ani ne tak v programu, jako ve vlastním zákoně). V následujících několika bodech chceme shrnout naše  dosavadní poznatky a navrhnout řešení některých problémů.

Zařizovací předměty a jejich (ne)započítávání

Zákon č. 107/2006 Sb. o zařizovacích (vybavovacích) předmětech naprosto nic. Informace Ministerstva pro místní rozvoj publikovaná na internetových stránkách MMR hovoří o smluvní volnosti mezi nájemcem a pronajímatelem. Stručně řečeno: pro započítávání zařizovacích předmětů ve vlastnictví pronajímatele neexistuje v současnosti žádný právní předpis. Podle mého názoru mají pronajímatelé dvě možnosti.

Zařizovací předměty nadále nezpoplatňovat a spokojit se se zvýšením nájemného za plochu. Ovšem v některých lokalitách s menším nárůstem sazby na m2 (typicky Ústecký kraj) odbourání nájemného za zařizovací předměty může vést dokonce k jeho nominálnímu snížení. Navíc bude nutno vyřešit zásady pro poskytování nových zařizovacích předmětů nájemcům.

Zpoplatňování zařizovacích předmětů právně „ošetřit“. Jednak rozhodnutím pronajímatele, v případě obce nebo města usnesením zastupitelů, případně rady, to podle statutu.. U jiných pronajímatelů rozhodnutím obdobného orgánu. Druhak dodatkem ke stávající nájemní smlouvě nebo vystavením a podpisem nájemní smlouvy nové.

V příloze se můžete nechat inspirovat možným zněním takového usnesení, případně přílohy k nájemní smlouvě. Znění vychází z příslušných článků zrušené vyhlášky 30/1995 Sb.

Více spolunájemců

Zákon č. 107/2006 Sb. ve svém § 3, odst. 5 a 6 stanovuje povinnost oznámit v dostatečném předstihu všem nájemcům jednostranné zvýšení nájemného. Jestliže je nájemní smlouva vystavena na manžele, potom „Oznámení o jednostranném zvýšení“ musí obdržet jmenovitě každý z manželů. Podobně je to i s jinými typy společného nájemního vztahu. Vychází se vždy z nájemní smlouvy a  toto pravidlo se tudíž nevztahuje na osoby pouze žijící s nájemcem ve společné domácnosti (jejich dospělost tu nehraje roli).

„Polohová renta“ a její započtení do sazby nájemného

„Polohová renta“ se říkalo cenového z(ne)výhodnění některých městských částí podle § 9 zrušené vyhlášky 30/1995 Sb. V etapě zmrazeného nájemného zůstávala tato z(ne)výhodnění v platnosti. Podle zákona č. 107/2006 Sb. se již žádné tyto renty počítat nebudou. Leč v okamžiku stanovování procenta zvýšení u nájemníků je procento polohové renty je tato renta započítána do původní sazby za m2 nájemného a zvyšování bude z tohoto titulu probíhat jiným procentem. Je tedy nezbytně potřeba procento polohové renty, zejména pro první zvýšení ponechat tak jak bylo.

Ostatní slevy, hygienická kvalita bytu

Ostatní slevy – za vysoké stropy, nepřítomnost ohřevu teplé vody v koupelně a další podle zrušené vyhlášky 30/1995 Sb. jsou zrušené stejně jako citovaná vyhlášky včetně všech jejich předchůdců i následovníků. Existuje pouze výjimka pro slevu pro hygienickou kvalitu (nebo jinak sníženou použitelnost) bytu, která se stanovuje na základě občanského zákoníku dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem. Zákon 107/2006 Sb. na takto sjednanou slevu nemá nijaký vliv a ta bude stejným způsobem započtena i v jednostranně zvyšovaném nájmu.

Smlouvy uzavřené po 30.9.2006

Zákon 107/2006 Sb. by měl sloužit především k postupnému přiblížení výše regulovaných a smluvních nájmů a tím zajistit postupný přechod k volným smluvním nájmům. NELZE stanovovat nově vznikající předpisy podle zákona o jednostranném zvyšování, protože jednoduše není co zvyšovat. Platilo to i dříve, ale po 30.9.2006  to platí dvojnásob: nové nájemní smlouvy by měly být uzavřeny se stanovením nájemného dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem. Výjimku samozřejmě tvoří přechody nájemného podle Občanského zákoníku (mezi nejbližšími příbuznými).

Již byl zmíněn nedostatek obecně závazných právních předpisů v oblasti pronájmu vybavení bytu. Podobně se zánikem vyhlášky č. 30/1995 Sb. chybí i předpisy v dalších oblastech pronajímání bytů. Namátkou se jedná o placení a vyúčtování záloh spojených s bydlením, ohlašovací povinnost a další. Jsme toho názoru, že by pronajímatelé měli uvažovat o co nejširší nájemní smlouvě se zapracováním všech problémových oblastí. Oblast úklidu, pořádku, nočního klidu atd. pak pokrýt „Domovním řádem“, případně např. „Podmínkami nájmu nájemního bytu v majetku obce LHOTA“ nebo podobně s odkazem v nájemní smlouvě.

V příloze nabízíme některé návrhy znění článků pro tyto problematiky:

• Ceny služeb - o zálohách na služby a způsobech jejich vyúčtování, pakliže je neupravuje jiný předpis
• Ohlašovací povinnost nájemce

Ceny dohodou a jejich zvyšování

V nájemní smlouvě pro ceny dohodou je vhodné nějakým způsobem ošetřit způsob zvyšování nájemného dohodou, např. na základě roční inflace stavebních prací, rozhodnutí pronajímatele, obecné inflace, pevně stanoveným procentem nebo jinou vhodnou metodou. Na druhé straně jistotu nájemců podpořit závazkem zvyšování maximálně 1x za rok (2 roky) apod.

Kategorie bytů

V zákoně 107/2006 Sb. jsou v podstatě jen dvě „kategorie“ bytů: tzv. „standardní byty“ a „byty se sníženou kvalitou“. Z vymezení pojmů v zákoně vyplývá, že „standardní byty“ odpovídají dřívějším bytům I. a II. kategorie, zatímco „byty se sníženou kvalitou“ dřívějším bytům III. a IV. kategorie. Přesto však je rozdíl při zvyšování, zda se vychází z I. či II. kategorie. Za 4 roky by se měly sazby v těchto původních kategoriích sjednotit, proto zvyšování nižší původní sazby musí probíhat rapidněji a až do úplného sjednocení budou obě sazby stále rozdílné. Proto je nezbytné ponechat původní označení kategorií až do sjednocení sazeb.

Možné jednorázové zvýšení na koncovou hodnotu

Tato informace je neověřená. Podle jednoho vyjádření ministerstva pro místní rozvoj lze rovnou zvýšit nájemné na sazbu uvedenou ve Sdělení 333/2006 Sb. za předpokladu souhlasu nájemníků. Potom se již nejedná o nic jiného než o nájemné dohodou.Domníváme se, že se jedná o aplikaci § 3 odst. 2) Zákona 107/2006 Sb. , kde se praví mj. „… pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodne jinak“. V takovém případě se ovšem jedná o klasické nájemné dohodou a podmínky zákona se na její stanovování nevztahují.