SH servis AV

Nový občanský zákoník č. 89/2012

1.1.2014 (nestane-li se nic neočekávaného) vstoupí v platnost zákon č. 89/2012 Sb., tedy zcela přepracovaný Občanský zákoník, který zcela nahrazuje zákon č. 40/1960 Sb. ve znění všech pozdějších novel. Kromě toho i některé další právní předpisy soukromoobčanského práva, ale to nás teď nezajímá.

Nájemními vztahy obecně se zabývají paragrafy § 2201 a následující. Počínaje § 2235 se OZ věnuje ustanovením o nájmu bytu a nájmu domu (§ 2255 - § 2258 právy a povinnostmi stran, § 2272 členy domácnosti nájemce, § 2285 - § 2296 skončením nájmu).

Nebytové prostory se nově nazývají „prostory určené k podnikání“  jejich nájmem se zabývají paragrafy § 2302 - § 2315.

Novým pojmem OZ v oblasti nájemních vztahů je „pacht“ (kupříkladu pozemků) a tím se zabývají § 2332 - § 2348.

Každopádně nájemní smlouvy, kterých se dotýká program SBN je nutno vyměnit, neboť ve smlouvách platných od 1.1.2014 musí být odkazy na zákon a paragrafy podle výše uvedených. Smlouvy uzavřené do tohoto data zůstávají v platnosti podle původního OZ č. 40/1964 Sb.

Po nainstalování aktualizace a obnově sestav, která se provádí po prvním spuštění programu SBN máte nainstalovány 2 sady smluv na byty i na nebyty. (prostory určené k podnikání). První je signována „--- OD 2014 ---„ a obsahuje smlouvy platné od 1.1.2014. Druhá „--- DO 2013 ---„ pro smlouvy podle starého OZ. Podle potřeby si vyberete smlouvu, kterou chcete použít.

Platí to u pro dodatky nájemní smlouvy, kauční smlouvu. Která se teď jmenuje smlouva o finanční jistotě

.

Důležité upozornění:

Nově připravené nájemní smlouvy jsou standardní původně dodávané s programem. Jestliže máte nějaké své specifické úpravy znění nájemní smlouvy, ty nebudouv nové smlouvě obsažené. Je nezbytné si novou smlouvu upravit, případně do původní zapracovat čísla zákonů a paragrafů nového OZ.

Rozhodně není na škodu se poradit s právníkem.

Každopádně ještě jedno upozornění: nový OZ nehovoří už o jiném stanovení nájemného, než. dohodou o výši nájemného; v nájemní smlouvě si můžete vyhradit i postup  zvyšování nájemného. S tím souvisí i pojem místně obvyklého nájemného, kterýžto princip má být ve stanovení dohody dodržován. Postup zjištění takového nájemného ovšem doposud nebyl zveřejněn.

Už starší verze SBN (7.5) Vám pomáhala s přechodem na nájemné dohodou. Zopakujme si doporučený postup, který bude fungovat i ve verzi 7.6 (asi ovšem budete muset upravit různé datumy.

·         Převede režim nájemného z regulovaného (ve všech dosavadních formách) na nájemné dohodnuté.

·         Přepočte nové nájemné a vytiskne seznam změn (předběžně nebo konečně) .

·         Vytiskne oznámení nájemníkům, dodatek nájemní smlouvy a evidenční list každému nájemci bytu se změněným režimem stanovení nájemného – vše fakultativně.

                                    Postup

            Před započetím práce se důrazně doporučuje zálohování celého programu!

1.      Po poreinstalačním servisu by měly být parametry nastavené a načtené nové sestavy.

2.      Zkontrolujte alespoň namátkově sazby aktuálně používané pro byty s jednostranně zvyšovaným nájemným (ve formuláři „BYTY“ položka „Zvyšovaná sazba“).

3.   V menu „Nájem“ … „Bytových prostor“ … „Přechod na nájemné dohodou (2011)“ zvolíte  „1.Změna metody výpočtu ze zvyšovaného na dohodnuté“.

4.      Objeví se tabulka parametrů tohoto přechodu:

·         Původní metoda výpočtu – jsou připraveny všechny i starší regulované typy.

·         Změnit na metodu – připraveno nájemné dohodou, doporučujeme ponechat.

·         Sazbu přepočítat koeficientem (1.0=stejná) – máte možnost změnit sazbu používanou pro byt vynásobením koeficientu. Kupříkladu 1.0550 znamená zvýšení sazby o 5,5 %, 1.0000 zcela stejnou sazbu a 0.9300 snížení o 7 %. Záleží na rozhodnutí pronajímatele.

·         Použít novou sazbu (0.0=použije se koeficient) –

Namísto zvyšování/snižování o procenta můžete stanovit novou sazbu a ta bude použita ve všech měněných bytech. Jelikož z obou možností můžete použít je jednu, 0 znamená, že se bude používat koeficient.

5.      Na následující dotaz „Změním metodu výpočtu nájemného...“ odpovězte „A“. Tím je změněna metoda.

6.     
Dalším krokem může být předběžný výpočet upraveného nájemného (Při koeficientu 1.0000 bude zcela shodný se současným).  Učiníte tak volbou „2.Předběžný výpočet – jen výpis“. Na obrazovce se objeví okénko se seznamem spočtených hodnot. Prohlížení ukončíte stiskem <ESC>.

7.      Nabídne se tisk přehledu spočtených nájmů. V okénku „ADRESA“ zadejte rozsah adres “Od“ a „Do“ nejlépe naplňte hodnotami „0000000000“ a „9999999999“, tj. pro celou obec. Sestava se objeví na obrazovce a můžete si ji vytisknout.

8.      Následující volba „3.Hromadný výpočet zvýšeného nájemného“  dělá totéž, co je popsáno v bodech 6 a 7 s tím rozdílem, že vypočtené nájemné je uloženo v databázi jako platné. Pro další kroky se můžete rozhodnout nebo nikoliv podle vlastního uvážení.

9.      Dále ve stejném menu zvolte „4.Hromadný tisk Evidenčních listů“. EL se vytvářejí pouze pro nájemce se změnou režimu výpočtu.

10.  Zvolte známým způsobem podmínku a začne se vytvářet sestava, což může chvilku trvat. Vytváření sestavy je možné přerušit klávesou  <ESC>.

11.  Zkontrolujte a vytiskněte sestavu klávesou <F6>, případně tiskovým manažerem.

12.  Můžete vytisknou ve stejném menu i  „5. Tisk oznámení nájemcům o změně nájemného“  nebo „7. Tisk přehledu nájemného“. Postup je obdobný jako v bodech 9 – 11.

13.V menu  „6. Doprovodný text“ můžete doplnit libovolný text do Oznámení nájemcům. Vyplněný text se objeví na každém Oznámení nájemci jako poznámka.

14.V menu „8. Tisky“ se rozvine nabídka se seznamem nabízených sestav pro změněné nájemné s významem a postupem jak je popsáno výše.„1. Tisk oznámení nájemníkům“ (jako v bodě 12),„3. Tisk přehledu nájemného“ (jako v bodě 12),„4. Hromadný tisk Evidenčních listů“ (jako v bodě 9).

15.V menu „8. Tisky“ … „2. Tisk Dodatku nájemní smlouvy“lze opět výše popsaným způsobem vytisknout Dodatek č. 1 ke stávající nájemní smlouvě, který upravuje režim stanovení nájemného na dohodnuté (smluvní) a popisuje možnosti jeho budoucích úprav. Zde je nutný vlastnoruční podpis nájemce.

POZNÁMKA NAKONEC:

Jistě chápete, že nikdy nic nikdo nemá míti za definitivní a v Čechách obzvláště! Existuje ještě stále ještě malá, leč nenulová možnost, že platnost nového Občanského zákoníku bude o rok odložena, jak požadují někteří poslanci. Proto buďte ve střehu!